Gayrimenkul yatırımı Türkiye’de geleneksel olarak en çok tercih edilen yatırım araçlarından biridir. Emlak yatırımı uzun vadeli bakıldığında en kazançlı yatırımlar arasında gösterilir. Emlak için doğru yatırım yerleri neresi sorusunu soran yatırımcılar, prim yapacak bölgeleri ve mülkleri bulmak için doğru yöntemleri öğrenmek için yazımızın devamını okuyabilir.
Emlak yatırımı yaparken en önemli nokta aldığınız mülkü satarken enflasyon ve vergileri düşüldükten sonra vadeli mevduat, döviz ve altın gibi alternatiflere göre daha yüksek getiri sağlayabilmektir. Reel getiri dediğimiz bu duruma ulaşmak için iki yöntem olabilir. Ya aldığınız ev değer kazanmalı ya da siz “alırken kazanmalısınız” yani fiyatı emsallerine göre daha ucuz olan kelepir daireleri yakalamış olmalısınız.
Evin değerlenmesi için prim yapacak bölgeleri doğru tahmin etmek gereklidir. İyi fiyatlı daireler ise bir anlamda hızlı kaçan yatırım fırsatlarıdır. Kelepir diye tabir edilen bu evler piyasa girdikten sonra hemen satılırlar. Bu daireleri yakalamak için ise tüm piyasayı çok yakından, düzenli ve sistemli şekilde araştırmak, gayrimenkul değerleme uzmanlarının raporlarını incelemeniz gerekir.
Doğru yatırım yerleri nasıl yakalanır?
Her şehirde bazı bölgeler dönem dönem büyüme süreçleri geçirir ve öne çıkar. Göç alan bölgeler, arz talep dengesi talepten yana ağır basan noktalar her daim prim yapar. Devletin yatırımları bir bölgenin prim yapmasında öncü rol alır. Metro ve ulaşım altyapısı, köprü, otoyol, havaalanı gibi yatırımların yönlendiği bölgelerde metrekare fiyatları yükselme eğilimi gösterir. İstanbul’un gözde yatırım yerleri nereleri ve nereden ev almalıyım sorusunun cevabı için yazımızın sonuna bakabilirsiniz.
Şehir merkezinde en iyi yatırım nereye yapılır?
Prim yaparak kazanç sağlayan yatırım projeleri genelde şehir dışında ve yeni yeni gelişen bölgelerde olur. Bu nedenle şehir merkezinde yatırım yapılamayacağı gibi yanlış bir algı da oluşabilir. Şehri merkezinde gayrimenkul yatırımı yapmak için önemli olan hızlı satılan fırsat daireleri yakalayabilmektir. Bir evi gayrimenkul değerleme raporunun altında alabilirseniz en kazançlı yatırımlardan birini yapmış olursunuz. (bkz: Ev ararken hızlı satılan fırsat daireleri nasıl yakalarım?)
İstanbul’da Kadıköy, Üsküdar, Maltepe, Beşiktaş, Şişli, Sarıyer, gibi merkezi ve kentsel dönüşüme açık bölgelerde 2018 yılı itibariyle arz fazlası bulunmakta ve satılık projelerde metrekare fiyatları düşerek inşaat maliyetlerine yaklaşmış haldedir. Arz ve talebin er ya da geç dengeleneceğini, döviz ve enflasyondaki artışın ev fiyatlarına da yansıyacağını düşünürsek bu fiyatların ileride yükseleceği ve gayrimenkullerin prim yapacağı öngörülebilir.
Gayrimenkul yatırımı yaparken dikkat!
- Satıcı ya da emlakçınızdan bir gayrimenkul değerleme uzmanı tarafından hazırlanmış bağımsız gayrimenkul değerleme raporu talep edin. Size alırken kazandıracak kelepir konutları bulun ve elinizi çabuk tutun. (bkz: Ev değerlemesi nasıl doğru yapılır?)
- Yatırımınızı konut kredisi kullanarak finanse edecekseniz 5 yılın üzerindeki vadelerin öngörülemez olduğunu unutmayın. Aylık gelirinizin %25’inden daha yüksek kredi taksitlerinin sizi zorlayabileceğini hesaba katın. (bkz: Konut kredisi hakkında merak ettikleriniz)
- Gayrimenkul danışmanınızdan evin net metrekare ölçüsünü bizzat ölçmesini isteyin.
- Emlakçınıza mutlaka tapu parsel sorgulama ve imar sorgulama yaptırın. (bkz: Tapu parsel sorgulama nasıl yapılır?)
- Kat mülkiyeti ve kat irtifakı tapuları için farklı seviyede risk analizleri yaptırın. İskansız bir ev alıyorsanız binanın neden iskan alamadığını mutlaka araştırın. (bkz: İskan Nedir?)
- Almak istediğiniz mülkü, ileride kentsel dönüşüme girmesini umarak alıyorsanız bunu engelleyecek bir kat yükseklik sınırı olup olmadığını kontrol edin. Arsa payına göre TAKS & KAKS hesaplamalarını gayrimenkul danışmanınıza yaptırın.
- Aldığınız evi 5 yıldan önce elden çıkartmanız durumunda gelir vergisi ödeyeceğinizi hesaba katın.
- Yatırımınızın ne kadar sürede kendisini amorti edeceğini hesaplamak için kira çarpanı hesabını yapın. Kira çarpanı hesabı ile ilgili detaylı bilgi için yazımızın devamını okuyun.
Hayatınızın en önemli yatırımlarından birini yaparken aldığınız riskleri detaylıca öğrenmek için Yuvako’nun sizin için hazırladığı araştırmaları buradan takip edebilirsiniz.
Kira çarpanı nedir?
Bir evin yatırım açısından ne kadar avantajlı olduğunu anlamak için kira çarpanı nedir ona bakılabilir.
Kira çarpanı, bir evin kira getirisi açısından amortisman süresinin ne kadar olduğunun hesabıdır. Kira çarpanı, ev fiyatını aylık kira getirisine bölerek hesaplanır. Yatırımınızı kiraya vererek ne kadar sürede çıkarabileceğinizi söyler.
Kira çarpanı, “ev fiyatı kira oranı” olarak da bilinir. Yıllık kira çarpanı ve aylık kira çarpanı olarak 2 şekilde hesaplanır. Aşağıdaki tabloda, 3 farklı ev için hesaplanmış kira çarpanlarını görebilirsiniz.
Kira çarpanı formülü şöyledir: Kira C¸arpanı=Satın Alma FiyatıAylık Kira Geliri
Bir örnek üzerinden gitmek gerekirse:
- Eğer bir evin satış fiyatı 240,000 TL ve aylık kira geliri 2,000 TL ise, kira çarpanı 120 olur. Bu, mülkün maliyetini kira geliriyle çıkarmak için 120 ay (yani 10 yıl) gerektiğini gösterir.
