İskan Nedir? İskan için Gerekli Evraklar Nelerdir?

İskanı olan ev oturma izni verilmiş ev anlamına da gelir. “İskan ne demek” sorusu yeni ev alma niyetindeki çok sayıda alıcının kafasında önemli soru işaretlerinden birisidir. Özellikle ülkemizde tamamlanmış oturulan binaların %60’ının iskanı olmaması durumu bu konuyu çok daha önemli bir hale getirmektedir.

İskan Sorgulama

İskan sorgulama ev alacak kişilerin en çok ihtiyaç duyduğu konulardan birisi olmasına rağmen maalesef bu bilgiye kolayca ulaşmanın bir yolu henüz kamu tarafından sağlanmamıştır. İskan sorgulama ihtiyacı konusunda en doğru adres iskansız bir binayı almanın yaratacağı riskleri tespit edip sizi koruyacak deneyimli bir danışmanın yanınızda olmasıdır. Uzmanlar iskan ile alakalı detaylar için öncelikle dairenin tapusunda bulunan bulunan bilgilerden yararlanırlar. Tapu üzerinden bulunan bilgiler ışığında belediye tarafında yapılacak araştırmalar ile binanın iskan konusunda hangi noktada olduğu ve iskanı almasının önünde bir engel olup olmadığı net olarak tespit edilir. Yani internetten iskan sorgulama gibi basit bir yöntem maalesef bulunmamaktadır. Bu yüzden iskan nedir sorusunun cevabı tüm gayrimenkul alımı yapacak kişilerin kafasında net bir şekilde yer edinmelidir.

Yapı Kullanma İzin Belgesi

Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskan Belgesi) inşaatların eksiksiz bir şekilde bitirildiği durumda binanın tamamının kullanılmasına, kısmen bitirildiği durumda da kullanıma mümkün kısımların kullanılmasına ilgili bölgenin belediyesi tarafından verilen bir belgedir. Yapı kullanım izin belgesi aynı zamanda iskan belgesi olarak da adlandırılır.

Yapı kullanma izin belgesinde binadaki dairesi sayısı, yapının taban alanı, yapı inşaat alanı, toplam kat sayısı, bina yüksekliği, birim m2 maliyeti, toplam inşaat maliyeti gibi yapı ile alakalı özellikler bulunur. Bunun dışında yapının teknik özelliklerinden ısıtma sistemi, yakıt cinsi, sıcak su temin şekli, içme suyu tesisatı, atık suyu tesisatı, ortak kullanım alanları, yapının taşıyıcı sistemleri, duvar dolgu maddesi cinsi ve döşeme teknikleri alanında kontroller yapılır. Ayrıca inşaat sürecini denetleyen yapı denetim firması ile alakalı da detaylı bilgiler bu iskan belgesi kapsamında sunulur.

Yapı kullanım izni

Yapı kullanım izni, inşaat ruhsatına sahip binaların kullanımının yasal olarak onaylanmasını sağlayan bir belgedir. Bu izin, ilgili belediye yetkilileri tarafından verilir ve binaların, yapı ruhsatında belirtilen kriterlere uygun olarak inşa edildiğini ve yaşam için uygun olduğunu kanıtlar. İmar Kanunu’nun 29, 30 ve 31 numaralı maddelerine göre, yapı kullanım izni alınması zorunludur ve bu izin olmadan bir bina resmi olarak kullanılamaz.

Yapı kullanım izni süreci, binanın inşaatının tamamlanmasından sonra başlar. Mal sahibinin, bina tamamlandığında belediyeye başvurması gerekmektedir. Belediye yetkilileri, yapılan inşaatın ruhsatta belirtilen özelliklere uygunluğunu kontrol eder. Eğer bina, ruhsatta belirtilen şartlara uygunsa ve yapısal olarak güvenli ise yapı kullanım izni verilir.

Bu iznin alınması, bina sahipleri için önemlidir çünkü yapı kullanım izni olmayan binalar, hukuki olarak kaçak yapı olarak kabul edilir ve çeşitli yaptırımlara maruz kalabilir. Ayrıca, yapı kullanım izni alınmadan binaların elektrik, su gibi temel hizmetlere bağlanması da mümkün olmaz.

Yapı kullanım izni, aynı zamanda daire sahiplerinin mülkiyet haklarını da etkiler. İnşaat aşamasında daireler genellikle kar irtifakı tapusu ile satılır. Yapı kullanım izni alındıktan sonra, bu tapular, daha güçlü mülkiyet hakları sunan kat mülkiyeti tapusuna dönüştürülebilir. Bu dönüşüm, daire sahiplerine, mülklerini daha rahat bir şekilde satmaları veya ipotek ettirmeleri gibi imkanlar tanır.

İskan Nasıl Alınır

İskan belgesi almak için, inşaatın onaylanmış proje ve yürürlükteki şartlara uygun olarak tamamlanmış olması gereklidir. Ayrıca, inşaat sürecinde belediyeye ödenmesi gereken harçlar ve sigorta primleri de dikkate alınmalıdır. Eğer bu ödemeler yapılmamışsa, cezalarıyla birlikte iskan belgesi için başvuru yapmadan önce tamamlanmalıdır. İskan belgesi almak için, müteahhit veya yetkili kişi tarafından ilgili belediyenin imar müdürlüğüne dilekçe ile başvurulur. Başvuru sonrası, belediye teknik yetkilileri binayı inceleyerek uygunluk durumunu değerlendirir. Bu değerlendirmenin ardından, inşaat firması gerekli teknik raporlar için ilgili kurumlarından belge toplar. Son olarak, tüm belgeler belediyeye sunulur ve belediye tarafından incelenir. Raporlar ve belgeler uygun bulunursa, yapı kullanma izni verilir.

- Sponsor-

İskansız Daire Alınır mı?

İskan belgesinin alınması süreci, inşaatı yapan müteahhitin sorumluluğundadır. İnşaat tamamlandıktan sonra eğer müteahhit iskan belgesini almazsa, arsa sahipleri veya eski kat malikleri müteahhide karşı dava açma hakkına sahiptir. İskan belgesi alınamayan bir binada yaşamaya başlanmışsa, bina ayıplı kabul edilir. İskan alınmamış bir binadan daire satın almayı düşünen alıcılar, satın alma işleminden önce binanın neden iskan alamadığını dikkatle araştırmalıdır. Eğer belediye yetkilileri tarafından yapıya iskanı engelleyecek bir rapor düzenlenmemişse, iskan belgesinin alınma süreci zaman alabilir ve bu durum normal karşılanmalıdır. İskansız bir evin alınması, ilgili risklerin dikkatlice değerlendirilmesini gerektirir.

İskan Belgesi Olmayan Bir Dairede Karşılaşılabilecek Sorunlar

İskan belgesi alınamayan bir daire satın almanın gelecekte yaratabileceği başlıca sorunları şöyle sıralayabiliriz:

1. Kredi Sorunları: İskan belgesi olmayan daireler için banka kredisi kullanımı zorlaşabilir. Kredi onay süreçlerinde genellikle iskan belgesi istenir ve bu belgenin olmaması, finansman bulma konusunda ciddi engeller yaratabilir.
2. Abonelik Problemleri: İskansız daireler, şantiye abonelikleriyle sınırlı kalır ve bu durum su, elektrik, doğal gaz gibi temel hizmetlere erişimde zorluklara ve yüksek maliyetlere yol açabilir. Normal aboneliklere kıyasla daha pahalı olan şantiye abonelikleri, bütçenizi olumsuz etkileyebilir.
3. Tapu Sorunları: Kat irtifakı tapuları, iskan belgesi alınmadan kat mülkiyetine dönüştürülemez. Bu durum, mülkiyet haklarınızın tam olarak kullanılmasını engeller ve dairenizi satarken ya da başka işlemlerde bulunurken sorunlar yaşamanıza sebep olabilir.
4. Yapısal Uyumsuzluklar: İnşaatın onaylı projeye uygun olarak yapılmamış olması, yapısal düzeltmeler gerektirebilir. Bu düzeltmeler, maliyetli yıkım ve yeniden yapım işlerini beraberinde getirebilir.
5. Yasal Yaptırımlar: Belediyeler, inşaat ruhsatı verildiği tarihten itibaren 5 yıl içinde iskan alınamamış binalar için para cezaları kesme ve hatta yıkım kararları alma hakkına sahiptir. Bu durum, mülkünüzün değer kaybetmesine veya kullanılamaz hale gelmesine neden olabilir.
6. Hukuki İhtilaflar: Eğer inşaat sözleşmesi çerçevesinde müteahhit firma binayı tamamlayamazsa, eski kat malikleri veya arsa sahipleri müteahhide karşı dava açabilir. Bu süreç, uzun ve masraflı hukuki mücadelelere sebep olabilir.

İskan belgesi olmayan bir daire satın alırken bu risklerden kaçınmak için, alım sürecinde deneyimli bir emlak avukatı ya da danışmanının yanınızda olması, sizin için en sağlıklı ve güvenli yoldur. Bu uzmanlar, potansiyel riskleri önceden belirleyerek, yatırımınızın güvenliğini sağlamada kritik bir rol oynar.

- Sponsor -

İskan İçin Gerekli Belgeler

Öncelikle yapı kullanım izin belgesi nereden alınır sorusunun cevabına değinmek doğru olur. Yapı kullanım izni belgesinin alınması sürecinde inşaatın yapıldığı belediyenin imar müdürlükleri sorumludur ve başvurular bu kanal üzerinden şahsi başvuru ile yapılmaktadır. Bunun yanında iskan belgesi alınması sürecinde tek başvurulacak mercinin belediye olmadığı ve bunun dışında elektrik idaresi, su idaresi, SGK, itfaiye, sivil savunma gibi kurumlara başvurarak gerekli belgelerin alınması gerektiğini unutmamak gerekir.

Aşağıda belirtilen belgeler belediyeden belediyeye değişiklik gösterebileceğini dikkate alınız! Kesin listeyi öğrenmek için belediyelerin imar müdürlüklerine başvurmak yerinde olacaktır.

1. Başvuru dilekçesi
2. Mimari müracaat formu
3. Isı yalıtım belgesi
4. Yapı denetim sertifikası
5. İş bitirme tutanağı
6. Hakediş raporu
7. İSKİ iskana uygunluk raporu
8. SGK iskan raporu
9. İtfaiye iskan raporu
10. Sivil savunma müdürlüğü uygunluk yazısı
11. Harç ücretleri makbuzları
12. Asansör ruhsatı
13. İnşaat ruhsatı fotokopisi
14. Enerji kimlik belgesi
15. Röperli kroki
16. Fen işleri müdürlüğü uygunluk yazısı

İskan Affı

Türkiye’de birçok bina iskan belgesi olmadan inşa edilmiş durumda bulunmakta, bu da daire sahipleri arasında “iskan affı ne zaman gelecek?” gibi soruların sıkça gündeme gelmesine neden olmaktadır. İskan belgesi, bir binanın yaşam için uygun fiziksel şartlara sahip olup olmadığını denetleyen önemli bir belgedir. Bu nedenle, herhangi bir koşulda otomatik bir iskan affının verilmesi söz konusu değildir.

Bazı durumlarda, “İskansız binalar için müjde!” şeklinde çıkan haberlerin çoğunun gerçek dışı olduğu görülmektedir. Ancak, iskan belgesi alınamamasının nedeni eğer yalnızca inşaat sürecinde ödenmemiş vergiler veya Sosyal Güvenlik Kurumu (SGK) borçları ise, vergi affı gibi yasal düzenlemelerle bu borçların silinmesi mümkün olabilir. Bu tür bir yasal düzenleme, borçların tamamen veya kısmen affedilmesini sağlayarak, binaların Yapı Kullanma Belgesi için borçsuz veya daha az borç ile başvuruda bulunmalarına olanak tanır.

Bu bağlamda, iskan affı bekleyen bina sahipleri için en sağlıklı yaklaşım, mevcut yasal düzenlemeleri takip etmek ve gerekli düzenlemeler yapıldığında hızlı bir şekilde harekete geçmek olacaktır. İskan affı, sadece belirli şartlar altında ve hükümet tarafından belirlenen özel düzenlemelerle mümkün olabilir, bu yüzden her türlü gelişmeyi yakından izlemek önemlidir.