Ev almak isteyenler genelde kredi kullanarak ev alıyorlar. Bu süreçte ev satın almak için mutlaka biraz peşinatınızın olması gerekiyor. Bankadan kredi kullanmak için, almayı düşündüğünüz evin en az yüzde 35’i nakit elinizde olması gerekir. Çünkü bankalar yüzde 75’ine kredi veriyor. Peki peşinatınız fazla yok,” ekspere rica etsek evin değerini biraz fazla gösterse” ekspertiz evin değerini yüksek gösterebilir mi, kredi miktarını biraz yüksek kullansak olur mu acaba? Sorusu genelde çok soruluyor.
-Tabi ki olmaz, Neden mi? Gayrimenkul değerleme uzmanları, değerleme yaparken birçok değerleme teknikleri kullanıyorlar. Yapılan değerlemeden değerlemeyi yapan gayrimenkul değerleme uzmanı sorumludur. Bundan dolayı yapmış olduğu değerleme gerçek değerleri yansıtması gerekir.+
Gayrimenkul değerleme yapılırken kullanılan yöntemler
1-Piyasa (emsal karşılaştırma) yöntemi.
2-Maliyet yöntemi.
2-Gelir yöntemi.
4-Artık değerleme yöntemi.
5-Getiri kapitalizasyon yöntemi.
6-Yatırım bandı yönetimi.
7-Karma (puanlama) yönteminden yararlanılmaktadır.
Emsal Karşılaştırma Yöntemi (Piyasa Yöntemi)
En sık kullanılan yöntemlerden ve en garantili yöntemlerden birisi de emsal karşılattırma yöntemi. Buradaki Karşılaştırma yönteminin gaye ve amacı, karşılaştırılmaya elverişli olan taşınmazlarla karşılaştırılabilir olan örnek taşınmazların analizi ile konu taşınmazın değerini biçmektir. Burada ki Yöntem ilk önce arsa değerinin belirlenmesinde kullanılır. Kentsel bölge ve imar verileri temel karşılaştırma ölçütleridir. Bu nedenle örnek ve değeri saptanacak arsaların aynı bölgede nitelikte ve imar verilerinin benzer olması koşulları aranır.
Maliyet Yöntemi
Maliyet yöntemi, ekonomide ikame yerine koyma ilkesine dayanır. Bu yöntem yapının değerleme günündeki maliyet bedeline ulaşmayı amaçlar. Taşınmazın değeri yapı değeri, dış tesis, özel işletme donatıları ve arsa değerlerini kapsar. Maliyet yönteminin genelde kullanıldığı alanlar
Genellikle gelir getirmeyen
•Fabrika binası,
•Depo,
•Antrepo,
•İmalathane,
•Hangar,
•Kütüphane gibi vasıflı gayrimenkullerin değerlemesinde (ekspertiz işlemlerinde) maliyet yöntemi kullanılır.
Eksper Evin Değerini Yüksek Gösterir Mi?
Konut kredisi kullanan kişilerin en çok zorlandıkları nokta peşinat noktası. Peşinatı tam olarak ayarlayamayan konut alıcısı, bu sefer konut kredisi miktarını yükseltmeyi hedefliyor. Ancak alınacak konutun malum bir değeri var bu değerin üzerinde zaten gösterme şansınız yok. hatta ekspertiz raporunda çıkan sonuç genelde satış rakamlarının bir tık altındadır. Eksperler Ekspertiz yaptıkları Evin Değerini Yüksek Gösteremezler. Peki, evin değerini yüksek göstermenin bi çaresi var mı?
Önerimiz ekspertiz yapılacağı gün bir alıcı olarak sizin de ekspertiz yapılacak dairede ekspere eşlik etmeniz. Ekspere eşlik ederken muhtemelen emlak danışmanınız da yanınızda olur. Eksperler yoğun çalıştıklarından dolayı eksperleri çok fazla konuşarak veya farklı diyaloglarla meşgul etmeyin.
Ancak gayrimenkul değerleme uzmanına evi kaça aldığınızı ne kadar nakitiniz olduğunu, ne kadar kredi çekmek zorunda olduğunuzu anlatmaya çalışın. Kurulan ılımlı, sıcak diyaloglar emin olun rapora da yansıyacaktır. Ancak ekspere çok faza bilmişlik yapmaya çalışmayın. Eksperler günde en az 3-5 değerleme raporu hazırlıyorlar, bundan dolayı hem piyasayı çok iyi biliyorlar hem de kullandıkları değerleme tekniklerinden gerçek rakamlara çok hızlı ve sağlıklı bir şekilde ulaşıyorlar.
Dikkat edilecek diğer bir konu, konut satışını yapmak isteyen emlak danışmanının size şu kadar kredi çıkar, bu kadar kredi çıkartırız gibi ifadelerini dikkate alırken sizde piyasayı araştırın, emsal değerleri inceleyiniz. Satış sözleşmesi imzaladıktan sonra vaad edilen kredi çıkmazsa bu sefer sizin için sıkıntılı bir süreç başlayabilir.
Ekspertiz raporu banka adına yapıldığı için, bankalar ekspertiz firmaları için en karlı ve sürekliliği olan bir müşteri portföyüdür. Bu nedenle ekspertiz firmaları, banka müşterisini kaybetmemek adına her zaman bankanın lehine çalışmakta olduğunu unutmamak gerekir. Bu konuda yapılan analizlerde genelde gerçek satış değerlerinin bile çok altında rapor çıkarıldığı belirlenmiş durumdadır.
Bir dairenin satış ve piyasa rayiç değerinin 500 bin lira olduğunu düşünelim, ekspertiz değerleme raporunda bu değer 600 bin lira olarak gösterilmesi söz konusu olmadığı gibi, evin gerçek değerinin 500 bin lira olmasına rağmen, evin değerini 450 bin lira olarak rapor hazırlandığı belirtilmektedir.
Yapılan ekspertiz değerleme raporu ücretlidir, ücreti konut kredisi kullanacak olan alıcı tarafından ödemektedir. Hedeflediğiniz kredi çıkmadığı takdirde evi almaktan muhtemelen vaz geçeceksiniz. Ekspertiz için ödediğiniz ücrette boşa gidecek. Böyle bir zarara uğramamak için mutlaka gerçekçi olmakta, araştırma yapmakta fayda var.
Konut Kredisi Daha Yüksek Nasıl Çekilir?
Daha yüksek konut kredisi çekmenin anahtar yöntemi
•Daha yüksek aylık gelir belgesi sunmak
•Bankaların tamamına konut kredisi kampanyası fırsatlarını takip etmek
•İkinci bir taşınmaza ait tapuyu ipotek olarak bankaya vermek
İkinci tapunun kredi kullanmak isteyen kişiye ait olması zorunlu değildir. tapu sahibinin rıza göstermesi yeterledir.
Bu Yazıyı Paylaş!